RapportoMercato (Dettaglio)Approvvigionamento (Dettaglio)Prospettive (Dettaglio)Metodologia & fonti alla panoramica

Accelerazione della scarsità sul mercato abitativo

Il lieve allentamento del mercato abitativo nel 2024 si è rivelato un fuoco di paglia. Nel 2025 e all’inizio del 2026 il mercato abitativo si è nuovamente ristretto. Sebbene la crescita demografica abbia continuato a rallentare rispetto al 2023 e anche al 2024, a ciò si contrappone ancora una crescita dell’offerta insufficiente. Quantomeno, gli aumenti degli affitti si sono leggermente attenuati.

Il peggioramento si manifesta in tutti i segmenti di prezzo, sebbene il segmento di prezzo superiore si collochi ancora in prossimità dell’equilibrio. La scarsità percepibile nel segmento di prezzo più basso è stata superata negli ultimi vent’anni solo nel 2014.

A livello regionale, la scarsità nel Mittelland riguarda attualmente soprattutto l’Argovia e la Svizzera centrale, nonché le zone intorno a Zurigo e nella Svizzera orientale. Desta preoccupazione anche la situazione nelle regioni montane: sia l’Oberland bernese sia i Grigioni soffrono di una situazione di mercato tesa. Il Giura rimane invece ben servito.

Scarsità nel mercato abitativo (locazione e proprietà)

Distribuzione della scarsità nel mercato abitativo

Scarsità nel mercato delle locazioni

La scarsità nel mercato della locazione colpisce le famiglie a basso potere d’acquisto nelle aree urbane, così come i punti caldi nelle regioni di montagna

Il mercato della locazione rispecchia quasi fedelmente il mercato complessivo. A fronte dell’aumento della domanda e di una crescita degli affitti indebolita, il mercato si presenta in una situazione di tensione. Per l’insieme dei nuclei familiari del ceto medio così come per le famiglie a basso reddito, la situazione è paragonabile a quella del 2014. Tutti i segmenti di prezzo presentano un valore dell’indicatore che corrisponde a un marcato eccesso di domanda.

Come nel mercato complessivo, sono le zone intorno a Zurigo, nella Svizzera orientale, l’Argovia, la Svizzera centrale e le regioni montane a presentare un eccesso di domanda. Persino in Ticino, il mercato degli affitti è ormai piuttosto scarso.

La situazione è precaria per i cercatori di alloggi appartenenti alle fasce di potere d’acquisto più basse nelle città di Ginevra e Zurigo, dove la tensione è massima. Anche Zugo e Lucerna sono interessate da una marcata scarsità per questi gruppi di domanda. Ciò vale altresì per ampie parti dei cercatori di alloggi nelle regioni di Interlaken e Zweisimmen, nonché a Coira, Scuol, Sierre e Zermatt.

Distribuzione della scarsità nel mercato delle locazioni

I canoni lordi di locazione sono in aumento, l’accessibilità è sotto pressione

A causa della persistente scarsità degli ultimi tre anni, si osservano forti aumenti dei canoni di locazione per gli appartamenti in affitto, senza che vi siano evidenti miglioramenti qualitativi nell’offerta. Sebbene tali aumenti si siano leggermente attenuati nel 2025, continuano a compromettere l’accessibilità economica dell’abitazione.

Confrontando la distribuzione dei redditi di tutti i nuclei familiari in affitto con i canoni accessibili disponibili sul mercato per ciascuna classe di reddito, emerge che, per la Svizzera nel suo complesso, l’offerta nella fascia di prezzo bassa risulta limitata. I grafici seguenti illustrano questo rapporto. Le famiglie a basso reddito rappresentano il 26 % di tutti i nuclei in affitto (riga Reddito). Gli alloggi accessibili per questi nuclei (tenendo conto della dimensione dell’abitazione) corrispondono al 26 % degli appartamenti offerti in locazione (riga Affitti). Sommando però i nuclei a basso reddito e il ceto medio, si osserva una chiara situazione di carenza. La situazione si è inoltre nettamente deteriorata negli ultimi cinque anni.

Ancora più drammatica è la situazione nel settore della proprietà. Considerando i costi opportunità dei mezzi propri vincolati e ipotizzando prezzi stabili, l’offerta di proprietà sul mercato non è accessibile per gran parte dei nuclei familiari. Inoltre, i requisiti di capitale proprio richiesti per l’acquisto limitano ulteriormente la libertà di scelta delle famiglie.

Evoluzione dei canoni lordi di locazione sul mercato

Nuclei familiari per fascia di reddito e appartamenti in affitto per fascia di canone

Nuclei familiari per fascia di reddito e abitazioni di proprietà per fascia di costo di utilizzo

Situazione insoddisfacente in caso di trasloco

La situazione di scarsità sul mercato abitativo, che si protrae ormai da tempo, è dovuta a una crescita abitativa insufficiente che non riesce a tenere il passo con la crescita del numero di nuclei familiari, una tendenza che si conferma anche per il 2024 e il 2025.

È vero che le abitazioni secondarie costituiscono una sorta di « riserva », ma la scarsità rende più difficile la ricerca di un alloggio e, di conseguenza, anche la liberazione delle abitazioni. Ciò riduce l’offerta visibile sul mercato, che è composta da abitazioni sfitte, nuove costruzioni e alloggi liberati dalle famiglie che traslocano. Confrontando questa offerta con il numero di famiglie che cambiano casa, la situazione nel 2025 corrisponde verosimilmente in larga misura a quella del 2024. Risulta pertanto meno grave rispetto al 2023, ma non vengono raggiunti i buoni livelli di approvvigionamento del 2020 e del 2021.

Sono principalmente le famiglie composte da una sola persona e le coppie a esserne interessate. Circa il 20 % sono tuttavia coppie con figli o famiglie pluripersonali, che dispongono di meno alternative rispetto ai nuclei più piccoli.

Struttura delle famiglie in arrivo e di quelle che traslocano

Nuclei familiari in arrivo rispetto all'offerta

Crescita del numero di nuclei familiari a confronto con la crescita del parco abitativo

L’onere dei costi abitativi aumenta e causa leggermente più problemi di pagamento

Gli indicatori relativi all’approvvigionamento di tutti i nuclei familiari indicano un livello sufficiente ma non certo abbondante. L’onere dei costi abitativi è aumentato e la libertà di scelta riguardo alla proprietà è diminuita. Il tasso di proprietà è in calo da diversi anni.

Il valore medio dell’onere dei costi abitativi per i nuclei in affitto è passato dal 25% (2018) al 25,1% circa (2023). Nel caso della proprietà, il carico derivante dai costi d’esercizio e dagli interessi è nettamente inferiore (12,9%) e, tenendo conto dei costi opportunità, rimane vantaggioso per il parco esistente grazie ai rincari passati (25,7%). Diversa è la situazione per le famiglie in affitto a basso reddito: queste hanno dovuto affrontare un aumento dal 43,6% (2018) al 44,8% (2023), considerando soltanto i nuclei con più di 20’000 CHF di reddito equivalente per persona.

Un altro punto di vista sull’approvvigionamento abitativo è quello dei nuclei familiari in arretrato nei pagamenti, ossia quei nuclei per cui i costi dell’alloggio causano problemi finanziari acuti. Da ciò emerge che circa il 2,3% delle famiglie è in arretrato e non ha alcuna possibilità di migliorare la propria situazione finanziaria (2,7% tra le famiglie in affitto). Questo valore è diminuito dal 2018, ma è aumentato rispetto al 2022 – nel caso della proprietà, l’aumento dovuto ai tassi di interesse è ancora più marcato (da 1,3% a 1,6%).

Quota di nuclei familiari proprietari della propria abitazione

Quota dei costi d’affitto sul reddito lordo familiare

Nuclei familiari in arretrato o con situazione abitativa inadeguata

Il forte aumento degli affitti nel patrimonio abitativo esistente nel 2025 non dovrebbe ripetersi nel 2026, ma l’attività edilizia rimane insufficiente

La fase di aumento dei tassi di interesse del 2023 ha nuovamente lasciato spazio a una tendenza al calo dei tassi.

Il tasso di riferimento, che riflette i costi di finanziamento esterno dei proprietari, è sceso all’1,25 % nel 2025. Per il 2026 sono attesi costi di finanziamento tendenzialmente in calo, ma probabilmente non sufficienti a ridurre il tasso di riferimento all’1 %. Poiché anche le aspettative di inflazione sono molto basse, pari allo 0,35 %, per il patrimonio esistente nel 2026 si prevede un andamento laterale degli affitti. Tuttavia, dato che i canoni per le nuove locazioni continueranno probabilmente ad aumentare a causa del divario tra i canoni di mercato e quelli del patrimonio esistente, ne risulta comunque una crescita moderata degli affitti sull’intero patrimonio. Diversa è la situazione per la proprietà abitativa, dove, con il calo dei tassi di interesse, diminuiscono anche i costi di utilizzo.

L’aumento previsto dei canoni di locazione per il 2026 è dovuto anche a una crescita molto contenuta del parco abitativo. Un raggio di speranza deriva dall’aumento delle concessioni edilizie dal 2024 e, in misura ancora maggiore, delle domande di costruzione, lasciando prevedere tassi di crescita più elevati a partire dal 2027. Per il 2026, tuttavia, non vi sono segnali di allentamento sul mercato abitativo. Anche a lungo termine, l’incremento del numero di abitazioni probabilmente non terrà il passo con la forte crescita del numero di nuclei familiari, se si considera l’attuale tendenza di densificazione nell’attività edilizia.

Possibile variazione dei costi abitativi con l’attuale scenario di tassi di interesse e inflazione su un anno

Crescita prevista del parco abitativo a confronto con i tassi di crescita più basso, medio e alto del numero di nuclei familiari

Scenari di crescita per le economie domestiche e il volume degli alloggi su periodi di cinque anni

Sommario

La situazione attuale del mercato abitativo continua a destare preoccupazione. L’allentamento temporaneo del 2024 si è rivelato un fuoco di paglia, poiché il prezzo da pagare è stato rappresentato da forti aumenti dei canoni di locazione e da un incremento dei costi di utilizzo nella proprietà abitativa. Questa riduzione della domanda dovuta a prezzi più elevati penalizza soprattutto le persone e i nuclei familiari che intendono modificare la propria situazione abitativa. L’approvvigionamento complessivo dei nuclei familiari rimane nel complesso garantito, tuttavia dal 2018 l’onere dei costi abitativi è aumentato sia per la locazione sia per l’acquisto, rendendo la situazione particolarmente impegnativa per i redditi più bassi. Almeno, grazie al nuovo calo dei tassi di interesse, per il patrimonio esistente nel 2026 si prevede solo un lieve aumento dei costi abitativi.

La situazione non cambierà rapidamente. Nel 2026 è attesa una crescita molto ridotta del patrimonio abitativo, influenzata anche dal fatto che, nelle aree urbane, le nuove costruzioni sono spesso ricostruzioni sostitutive, senza un rilevante effetto quantitativo. L’aumento delle concessioni edilizie e delle relative domande lascia tuttavia prevedere, almeno a partire dal 2027, tassi di crescita nuovamente più elevati. Ciò non deve però nascondere che, nel medio termine, in presenza di una persistente crescita del numero di nuclei familiari, sussiste un notevole bisogno di intervento, poiché l’espansione del numero di abitazioni dovrà avvenire sempre più all’interno delle aree già edificate. Non è pertanto realistico attendersi che la scarsità venga superata rapidamente, come avvenuto nel periodo 2014–2016, a meno che la crescita demografica non diminuisca sensibilmente nei prossimi anni. Se l’approvvigionamento abitativo nel suo complesso risulta ancora soddisfacente, ciò è dovuto all’evoluzione passata dei prezzi delle abitazioni e alla conseguente riduzione dei costi di utilizzo della proprietà, nonché alla crescita rallentata dei canoni di locazione nel patrimonio esistente legata all’andamento dei tassi di interesse. L’attuale approvvigionamento delle economie domestiche svizzere si fonda dunque sull’evoluzione straordinaria degli anni 2010.

La traduzione del rapporto dal tedesco in italiano è realizzata tramite l’IA.

Accelerazione della scarsità sul mercato abitativo

Il lieve allentamento del mercato abitativo nel 2024 si è rivelato un fuoco di paglia. Nel 2025 e all’inizio del 2026 il mercato abitativo si è nuovamente ristretto. Sebbene la crescita demografica abbia continuato a rallentare rispetto al 2023 e anche al 2024, a ciò si contrappone ancora una crescita dell’offerta insufficiente. Quantomeno, gli aumenti degli affitti si sono leggermente attenuati.

Il peggioramento si manifesta in tutti i segmenti di prezzo, sebbene il segmento di prezzo superiore si collochi ancora in prossimità dell’equilibrio. La scarsità percepibile nel segmento di prezzo più basso è stata superata negli ultimi vent’anni solo nel 2014.

A livello regionale, la scarsità nel Mittelland riguarda attualmente soprattutto l’Argovia e la Svizzera centrale, nonché le zone intorno a Zurigo e nella Svizzera orientale. Desta preoccupazione anche la situazione nelle regioni montane: sia l’Oberland bernese sia i Grigioni soffrono di una situazione di mercato tesa. Il Giura rimane invece ben servito.

Scarsità nel mercato abitativo (locazione e proprietà)

Distribuzione della scarsità nel mercato abitativo

Scarsità nel mercato delle locazioni

La scarsità nel mercato della locazione colpisce le famiglie a basso potere d’acquisto nelle aree urbane, così come i punti caldi nelle regioni di montagna

Il mercato della locazione rispecchia quasi fedelmente il mercato complessivo. A fronte dell’aumento della domanda e di una crescita degli affitti indebolita, il mercato si presenta in una situazione di tensione. Per l’insieme dei nuclei familiari del ceto medio così come per le famiglie a basso reddito, la situazione è paragonabile a quella del 2014. Tutti i segmenti di prezzo presentano un valore dell’indicatore che corrisponde a un marcato eccesso di domanda.

Come nel mercato complessivo, sono le zone intorno a Zurigo, nella Svizzera orientale, l’Argovia, la Svizzera centrale e le regioni montane a presentare un eccesso di domanda. Persino in Ticino, il mercato degli affitti è ormai piuttosto scarso.

La situazione è precaria per i cercatori di alloggi appartenenti alle fasce di potere d’acquisto più basse nelle città di Ginevra e Zurigo, dove la tensione è massima. Anche Zugo e Lucerna sono interessate da una marcata scarsità per questi gruppi di domanda. Ciò vale altresì per ampie parti dei cercatori di alloggi nelle regioni di Interlaken e Zweisimmen, nonché a Coira, Scuol, Sierre e Zermatt.

Distribuzione della scarsità nel mercato delle locazioni

I canoni lordi di locazione sono in aumento, l’accessibilità è sotto pressione

A causa della persistente scarsità degli ultimi tre anni, si osservano forti aumenti dei canoni di locazione per gli appartamenti in affitto, senza che vi siano evidenti miglioramenti qualitativi nell’offerta. Sebbene tali aumenti si siano leggermente attenuati nel 2025, continuano a compromettere l’accessibilità economica dell’abitazione.

Confrontando la distribuzione dei redditi di tutti i nuclei familiari in affitto con i canoni accessibili disponibili sul mercato per ciascuna classe di reddito, emerge che, per la Svizzera nel suo complesso, l’offerta nella fascia di prezzo bassa risulta limitata. I grafici seguenti illustrano questo rapporto. Le famiglie a basso reddito rappresentano il 26 % di tutti i nuclei in affitto (riga Reddito). Gli alloggi accessibili per questi nuclei (tenendo conto della dimensione dell’abitazione) corrispondono al 26 % degli appartamenti offerti in locazione (riga Affitti). Sommando però i nuclei a basso reddito e il ceto medio, si osserva una chiara situazione di carenza. La situazione si è inoltre nettamente deteriorata negli ultimi cinque anni.

Ancora più drammatica è la situazione nel settore della proprietà. Considerando i costi opportunità dei mezzi propri vincolati e ipotizzando prezzi stabili, l’offerta di proprietà sul mercato non è accessibile per gran parte dei nuclei familiari. Inoltre, i requisiti di capitale proprio richiesti per l’acquisto limitano ulteriormente la libertà di scelta delle famiglie.

Evoluzione dei canoni lordi di locazione sul mercato

Nuclei familiari per fascia di reddito e appartamenti in affitto per fascia di canone

Nuclei familiari per fascia di reddito e abitazioni di proprietà per fascia di costo di utilizzo

Situazione insoddisfacente in caso di trasloco

La situazione di scarsità sul mercato abitativo, che si protrae ormai da tempo, è dovuta a una crescita abitativa insufficiente che non riesce a tenere il passo con la crescita del numero di nuclei familiari, una tendenza che si conferma anche per il 2024 e il 2025.

È vero che le abitazioni secondarie costituiscono una sorta di « riserva », ma la scarsità rende più difficile la ricerca di un alloggio e, di conseguenza, anche la liberazione delle abitazioni. Ciò riduce l’offerta visibile sul mercato, che è composta da abitazioni sfitte, nuove costruzioni e alloggi liberati dalle famiglie che traslocano. Confrontando questa offerta con il numero di famiglie che cambiano casa, la situazione nel 2025 corrisponde verosimilmente in larga misura a quella del 2024. Risulta pertanto meno grave rispetto al 2023, ma non vengono raggiunti i buoni livelli di approvvigionamento del 2020 e del 2021.

Sono principalmente le famiglie composte da una sola persona e le coppie a esserne interessate. Circa il 20 % sono tuttavia coppie con figli o famiglie pluripersonali, che dispongono di meno alternative rispetto ai nuclei più piccoli.

Struttura delle famiglie in arrivo e di quelle che traslocano

Nuclei familiari in arrivo rispetto all'offerta

Crescita del numero di nuclei familiari a confronto con la crescita del parco abitativo

L’onere dei costi abitativi aumenta e causa leggermente più problemi di pagamento

Gli indicatori relativi all’approvvigionamento di tutti i nuclei familiari indicano un livello sufficiente ma non certo abbondante. L’onere dei costi abitativi è aumentato e la libertà di scelta riguardo alla proprietà è diminuita. Il tasso di proprietà è in calo da diversi anni.

Il valore medio dell’onere dei costi abitativi per i nuclei in affitto è passato dal 25% (2018) al 25,1% circa (2023). Nel caso della proprietà, il carico derivante dai costi d’esercizio e dagli interessi è nettamente inferiore (12,9%) e, tenendo conto dei costi opportunità, rimane vantaggioso per il parco esistente grazie ai rincari passati (25,7%). Diversa è la situazione per le famiglie in affitto a basso reddito: queste hanno dovuto affrontare un aumento dal 43,6% (2018) al 44,8% (2023), considerando soltanto i nuclei con più di 20’000 CHF di reddito equivalente per persona.

Un altro punto di vista sull’approvvigionamento abitativo è quello dei nuclei familiari in arretrato nei pagamenti, ossia quei nuclei per cui i costi dell’alloggio causano problemi finanziari acuti. Da ciò emerge che circa il 2,3% delle famiglie è in arretrato e non ha alcuna possibilità di migliorare la propria situazione finanziaria (2,7% tra le famiglie in affitto). Questo valore è diminuito dal 2018, ma è aumentato rispetto al 2022 – nel caso della proprietà, l’aumento dovuto ai tassi di interesse è ancora più marcato (da 1,3% a 1,6%).

Quota di nuclei familiari proprietari della propria abitazione

Quota dei costi d’affitto sul reddito lordo familiare

Nuclei familiari in arretrato o con situazione abitativa inadeguata

Il forte aumento degli affitti nel patrimonio abitativo esistente nel 2025 non dovrebbe ripetersi nel 2026, ma l’attività edilizia rimane insufficiente

La fase di aumento dei tassi di interesse del 2023 ha nuovamente lasciato spazio a una tendenza al calo dei tassi.

Il tasso di riferimento, che riflette i costi di finanziamento esterno dei proprietari, è sceso all’1,25 % nel 2025. Per il 2026 sono attesi costi di finanziamento tendenzialmente in calo, ma probabilmente non sufficienti a ridurre il tasso di riferimento all’1 %. Poiché anche le aspettative di inflazione sono molto basse, pari allo 0,35 %, per il patrimonio esistente nel 2026 si prevede un andamento laterale degli affitti. Tuttavia, dato che i canoni per le nuove locazioni continueranno probabilmente ad aumentare a causa del divario tra i canoni di mercato e quelli del patrimonio esistente, ne risulta comunque una crescita moderata degli affitti sull’intero patrimonio. Diversa è la situazione per la proprietà abitativa, dove, con il calo dei tassi di interesse, diminuiscono anche i costi di utilizzo.

L’aumento previsto dei canoni di locazione per il 2026 è dovuto anche a una crescita molto contenuta del parco abitativo. Un raggio di speranza deriva dall’aumento delle concessioni edilizie dal 2024 e, in misura ancora maggiore, delle domande di costruzione, lasciando prevedere tassi di crescita più elevati a partire dal 2027. Per il 2026, tuttavia, non vi sono segnali di allentamento sul mercato abitativo. Anche a lungo termine, l’incremento del numero di abitazioni probabilmente non terrà il passo con la forte crescita del numero di nuclei familiari, se si considera l’attuale tendenza di densificazione nell’attività edilizia.

Possibile variazione dei costi abitativi con l’attuale scenario di tassi di interesse e inflazione su un anno

Crescita prevista del parco abitativo a confronto con i tassi di crescita più basso, medio e alto del numero di nuclei familiari

Scenari di crescita per le economie domestiche e il volume degli alloggi su periodi di cinque anni

Sommario

La situazione attuale del mercato abitativo continua a destare preoccupazione. L’allentamento temporaneo del 2024 si è rivelato un fuoco di paglia, poiché il prezzo da pagare è stato rappresentato da forti aumenti dei canoni di locazione e da un incremento dei costi di utilizzo nella proprietà abitativa. Questa riduzione della domanda dovuta a prezzi più elevati penalizza soprattutto le persone e i nuclei familiari che intendono modificare la propria situazione abitativa. L’approvvigionamento complessivo dei nuclei familiari rimane nel complesso garantito, tuttavia dal 2018 l’onere dei costi abitativi è aumentato sia per la locazione sia per l’acquisto, rendendo la situazione particolarmente impegnativa per i redditi più bassi. Almeno, grazie al nuovo calo dei tassi di interesse, per il patrimonio esistente nel 2026 si prevede solo un lieve aumento dei costi abitativi.

La situazione non cambierà rapidamente. Nel 2026 è attesa una crescita molto ridotta del patrimonio abitativo, influenzata anche dal fatto che, nelle aree urbane, le nuove costruzioni sono spesso ricostruzioni sostitutive, senza un rilevante effetto quantitativo. L’aumento delle concessioni edilizie e delle relative domande lascia tuttavia prevedere, almeno a partire dal 2027, tassi di crescita nuovamente più elevati. Ciò non deve però nascondere che, nel medio termine, in presenza di una persistente crescita del numero di nuclei familiari, sussiste un notevole bisogno di intervento, poiché l’espansione del numero di abitazioni dovrà avvenire sempre più all’interno delle aree già edificate. Non è pertanto realistico attendersi che la scarsità venga superata rapidamente, come avvenuto nel periodo 2014–2016, a meno che la crescita demografica non diminuisca sensibilmente nei prossimi anni. Se l’approvvigionamento abitativo nel suo complesso risulta ancora soddisfacente, ciò è dovuto all’evoluzione passata dei prezzi delle abitazioni e alla conseguente riduzione dei costi di utilizzo della proprietà, nonché alla crescita rallentata dei canoni di locazione nel patrimonio esistente legata all’andamento dei tassi di interesse. L’attuale approvvigionamento delle economie domestiche svizzere si fonda dunque sull’evoluzione straordinaria degli anni 2010.

La traduzione del rapporto dal tedesco in italiano è realizzata tramite l’IA.