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Weiter steigende Divergenz der Marktsituation nach Kaufkraftklasse

Die leichte Entspannung auf dem Wohnungsmarkt 2024 hat sich als Strohfeuer erwiesen. In der Periode vom 2. Quartal 2024 – 1. Quartal 2025 hat sich der Wohnungsmarkt wieder verknappt. Zwar ist das Bevölkerungswachstum im Vergleich zu 2023 nach wie vor verlangsamt, dafür sind ein positiver Konjunkturverlauf sowie tendenziell sinkende Zinsen zu beobachten, die die Nachfrage steigern. Zudem haben sich die Mietsteigerungen etwas verlangsamt.

Die Verschlechterung geht von den tieferen Preissegmenten aus, während sich die oberen Preissegmente tendenziell seitwärts bewegen. Entsprechend stieg die Divergenz der Versorgung des oberen Mittelstandes und der einkommensstarken Haushalte im Vergleich zum unteren Mittelstand und den einkommensschwachen Haushalten weiter an.

Regional betrifft die Knappheit im Mittelland aktuell primär den Aargau und die Zentralschweiz sowie einzelne Gebiete um Zürich und in der Ostschweiz. Besorgniserregend ist aber auch die Situation im Berggebiet. Sowohl das Berner Oberland als auch Graubünden leiden unter einer angespannten Marktsituation. Anhaltend gut versorgt sind der Jura und das Tessin.

Knappheit im Wohnungsmarkt (Miete und Eigentum)

Verteilung der Knappheit im Wohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt trifft kaufkraftschwache Haushalte in urbanen Räumen sowie Hot Spots in den Bergen

Der Mietwohnungsmarkt spiegelt fast kongruent den Gesamtmarkt. Der Markt präsentiert sich aufgrund der Nachfragesteigerungen bei abgeschwächtem Mietwachstum angespannt. Für die Haushalte des unteren Mittelstandes sowie einkommensschwache Haushalte ist die Situation vergleichbar zu 2014 - 2016. Sowohl das untere mittlere Preissegment (leistbare Wohnungen für den unteren Mittelstand), als auch das tiefe Preissegment (leistbare Wohnungen für Haushalte unterhalb des Mittelstandes) weisen mit rund 1.5 einen Indikatorwert auf, der einem deutlichen Nachfrageüberhang entspricht.

Wie im Gesamtmarkt sind es Gebiete bei Zürich, in der Ostschweiz, der Aargau, die Zentralschweiz und die Berggebiete, die einen Nachfrageüberhang aufweisen. Selbst im Tessin ist der Mietwohnungsmarkt um Lugano eher knapp.

Prekär ist die Situation für Wohnungssuchende der unteren Kaufkraftklassen in den Städten Genf, Zürich, Zug und Luzern, wo die Anspannung maximal ist. Dies gilt ebenso für weite Teile der Wohnungssuchenden in den Räumen Interlaken und Zweisimmen, sowie Chur und St. Moritz.

Verteilung der Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Bruttomieten am Steigen, Leistbarkeit unter Druck

Im Zuge der anhaltenden Knappheit der letzten drei Jahre sind bei den zu vermietenden Wohnungen kräftig steigende Mieten zu beobachten, ohne dass im Angebot deutliche Qualitätssteigerungen erkennbar wären. Die Mietsteigerungen haben sich zwar in der letzten Beobachtungsperiode leicht verlangsamt, trotzdem tragen sie weiterhin zur Verschlechterung der Leistbarkeit von Wohnen bei.

Vergleicht man die Einkommensverteilung aller Mieterhaushalte mit den am Markt verfügbaren, für diese Einkommensklassen jeweils erschwinglichen Mietpreisen, so zeigt sich, dass für die Schweiz als Ganzes die Versorgung im tiefen Preisbereich knapp gegeben ist. Die folgenden Grafiken stellen diesen Zusammenhang dar. Bei der Miete machen die Haushalte mit tiefen Einkommen 30% aller mietenden Haushalte aus (Zeile Einkommen). Die für diese Haushalte leistbaren Objekte (unter Berücksichtigung der Wohnungsgrösse) entsprechen 25% der angebotenen Mietwohnungen (Zeile Mieten). Summiert man aber tiefe Einkommen und den Mittelstand auf, so besteht eine deutliche Mangelsituation. Die Situation hat sich innerhalb Jahresfrist ausserdem deutlich verschlechtert.

Dramatisch präsentiert sich diesbezüglich die Situation beim Wohneigentum. Berücksichtigt man die Opportunitätskosten der gebundenen Eigenmittel und geht von stagnierenden Preisen aus, so zeigt sich, dass das angebotene Wohneigentum für weite Teile der Haushalte nicht leistbar ist. Dazu kommen zusätzlich die Eigenmittelanforderungen für den Erwerb, die die Wahlfreiheit der Haushalte weiter reduzieren.

Entwicklung der Markt-Bruttomieten

Haushalte nach Einkommensklasse und Mietobjekte nach Mietpreisklasse

Haushalte nach Einkommensklasse und Eigentumsobjekte nach Nutzungskostenklasse

Leicht verbesserte Situation beim Umzug

Die nun länger andauernde, eher knappe Situation am Wohnungsmarkt hat seine Ursache in einem schon seit längerem ungenügenden Wohnungswachstum, das mit dem Haushaltswachstum nicht Schritt halten kann, eine Tendenz, die sich 2024 sowie 2025 bestätigt.

Zwar gibt es mit den Zweitwohnungsbeständen einen “Pufferbestand”, doch erschwert die Knappheit die Suche und somit auch die Freigabe von Wohnungen. Dies reduziert die auf dem Markt sichtbaren Angebote. Letztere setzen sich aus Leerstand, Neubau und den von umziehenden Haushalten freigegebenen Wohnungen zusammen. Vergleicht man diese Angebote mit der Zahl der umziehenden Haushalte, darf für 2024 aufgrund des gestiegenen Angebots eine leichte Verbesserung zum Vorjahr vermutet werden. Die Niveaus von 2020 und 2021 werden aber nicht erreicht.

Davon betroffen sind primär Einpersonen- und Paarhaushalte. Rund 20% sind aber Paarhaushalte mit Kindern oder Mehrpersonenhaushalte, die weniger Alternativen haben als kleinere Haushalte. Die im Jahre 2024 etwas verbesserte Angebotssituation dürfte insbesondere den Paarhaushalten mit Kindern geholfen haben, die im Vergleich zum Vorjahr anteilsmässig häufiger umgezogen sind.

Struktur zu- und umziehender Haushalte

Zuziehende Haushalte im Vergleich zum Angebot

Haushalts- im Vergleich zum Wohnungswachstum

Die Wohnkostenbelastungen steigen und verursachen etwas mehr Zahlungsprobleme

Die Indikatoren zur Versorgung aller Haushalte weisen auf eine ausreichende aber keineswegs üppige Versorgung hin. Die Wohnkostenbelastung hat sich erhöht und die Wahlfreiheit bezüglich Besitz reduziert. Die Wohneigentumsquote ist nun seit mehreren Jahren rückläufig.

Das Mittel der Wohnkostenbelastungen der mietenden Haushalte hat sich von 23% (2018) auf rund 24.9% (2023) erhöht. Beim Wohneigentum ist die Last durch die Betriebs- und Zinskosten deutlich tiefer (12.8%) und auch unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten bleibt die Last im Bestand aufgrund der vergangenen Preissteigerungen vorteilhaft (19.2%). Anders sieht es bei den einkommensschwachen mietenden Haushalten aus: Diese müssen einen Anstieg von 40.8% (2018) auf 44.6% (2023) verkraften, wobei nur Haushalte mit mehr als 20'000 CHF Äquivalenzeinkommen / Person berücksichtigt sind.

Eine andere Sicht auf die Wohnversorgung bietet der Blick auf Haushalte mit Zahlungsverzug, also Haushalte, bei denen die Wohnkosten akute Finanzprobleme verursachen. Dabei ergibt sich, dass nur etwa 2.4% der Haushalte einen Zahlungsverzug aufweisen und keinerlei Handlungsmöglichkeit zur Verbesserung ihrer finanziellen Situation haben (Mieterhaushalte 2.8%). Dieser Wert ist seit 2018 gesunken, im Vergleich zu 2022 aber angestiegen, beim Wohneigentum im Zuge gestiegender Zinsen sogar noch deutlicher (von 1.3% auf 1.7%).

Anteil Haushalte mit Wohneigentum

Mietkostenanteil am Bruttohaushaltseinkommen

Haushalte mit Zahlungsverzug oder mangelhafter Wohnsituation

Kaum mehr Kostensteigerungen im Bestand, aber anhaltend ungenügende Bautätigkeit

Aufgrund der verschiedenen Fristen bei der Finanzierung wirken sich die Zinsanstiege nur graduell auf Mieten und Nutzungskosten aus. Deshalb waren die Auswirkungen des Zinsanstiegs sowohl bei Mieten als auch bei den Nutzungskosten des Eigentums primär 2024 zu spüren. Diese Entwicklung findet 2025 ihr Ende.

Der Referenzzinssatz, der die Fremdfinanzierungskosten der Eigentümer widerspiegelt, ist 2025 auf das Niveau von 1.5% gesunken, die Inflationserwartung lag zu Jahresbeginn bei rund 1%. Entsprechend besteht kaum Raum für Mietsteigerungen bei vermieteten Objekten. Da die Mieten bei Neuvermietungen aber weiter steigen dürften, ergibt sich trotzdem ein moderates Mietwachstum über den ganzen Bestand. Anders sieht es beim Wohneigentum aus. Dort sinken im Zuge der sinkenden Zinsen auch die Nutzungskosten.

Der zu erwartende Mietauftrieb am Markt resultiert auch aus einem für 2025 zu erwartenden sehr tiefen Wachstum des Wohnungsbestandes. Ein Silberstreifen am Horizont zeigt sich in den 2024 wieder gestiegenen Baubewilligungen sowie noch deutlicher gestiegenen -gesuchen, was ab 2026 wieder steigende Zuwachsraten erwarten lässt. Für 2025 lässt sich aber keine Entwarnung für den Wohnungsmarkt geben. Auch langfristig dürfte der Zuwachs an Wohnraum mit einem kräftigen Haushaltswachstum nicht Schritt halten, wenn man vom aktuellen Verdichtungsverhalten bei der Bautätigkeit ausgeht.

Mögliche Wohnkostenveränderung mit aktuellem Zins- und Inflationsszenario über 1 Jahr

erwartetes Wachstum Wohnungsbestand im Vergleich zur tiefsten, mittleren und höchsten Haushaltswachstumsrate

Wachstumsszenarien Haushalte und Wohnungsvolumen über Fünfjahresperioden

Zusammenfassung

Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt gibt weiterhin zu Besorgnis Anlass. Die vorübergehende Entspannung 2024 war ein Strohfeuer, denn der Preis dafür waren deutliche Mietpreissteigerungen, sowie auch ein Anstieg der Nutzungskosten beim Wohneigentum. Diese Reduktion der Nachfrage durch höhere Preise geht primär zu Lasten der Personen und Haushalte, die ihre Wohnsituation verändern möchten. Die Versorgung aller Haushalte insgesamt ist zwar weiterhin intakt, allerdings sind die Wohnkostenbelastungen seit 2018 sowohl bei Miete als auch bei Kauf angestiegen und für tiefere Einkommen ist die Situation durchaus anspruchsvoll. Zumindest sind die Wirkungen der Zinswende nun praktisch vollends absorbiert. Im Bestand ist für 2025 nur mit einem geringen Anstieg der Wohnkosten zu rechnen.

Die Situation wird sich nicht schnell ändern. 2025 ist ein sehr tiefes Bestandeswachstum zu erwarten, das auch dadurch beeinträchtigt wird, dass im urbanen Raum der Neubau häufig ein Ersatzneubau ohne grosse Mengenwirkung ist. Die ansteigenden Baubewilligungen und -gesuche lassen aber zumindest ab 2026 wieder stärkere Zuwachsraten erwarten. Dies soll nicht darüber hinwegtäuschen, dass mittelfristig bei anhaltendem Haushaltswachstum grosser Handlungsbedarf besteht, da die Mengenausdehnung der Wohnungszahl zunehmend im überbauten Raum stattfinden muss. Damit ist auch nicht davon auszugehen, dass die Knappheit wie diejenige von 2014 - 2016 rasch überwunden wird. Wenn die Wohnversorgung insgesamt noch befriedigend ist, so ist das der vergangenen Entwicklung der Wohnungspreise und der damit einhergehenden Senkung der Nutzungskosten von Wohneigentum sowie dem durch die Zinsentwicklung bedingten, gebremsten Mietpreiswachstum im Bestand zu verdanken. Die Wohnversorgung der Schweizer Haushalte zehrt im Moment von der ausserordentlichen Entwicklung der 2010er Jahre.

Weiter steigende Divergenz der Marktsituation nach Kaufkraftklasse

Die leichte Entspannung auf dem Wohnungsmarkt 2024 hat sich als Strohfeuer erwiesen. In der Periode vom 2. Quartal 2024 – 1. Quartal 2025 hat sich der Wohnungsmarkt wieder verknappt. Zwar ist das Bevölkerungswachstum im Vergleich zu 2023 nach wie vor verlangsamt, dafür sind ein positiver Konjunkturverlauf sowie tendenziell sinkende Zinsen zu beobachten, die die Nachfrage steigern. Zudem haben sich die Mietsteigerungen etwas verlangsamt.

Die Verschlechterung geht von den tieferen Preissegmenten aus, während sich die oberen Preissegmente tendenziell seitwärts bewegen. Entsprechend stieg die Divergenz der Versorgung des oberen Mittelstandes und der einkommensstarken Haushalte im Vergleich zum unteren Mittelstand und den einkommensschwachen Haushalten weiter an.

Regional betrifft die Knappheit im Mittelland aktuell primär den Aargau und die Zentralschweiz sowie einzelne Gebiete um Zürich und in der Ostschweiz. Besorgniserregend ist aber auch die Situation im Berggebiet. Sowohl das Berner Oberland als auch Graubünden leiden unter einer angespannten Marktsituation. Anhaltend gut versorgt sind der Jura und das Tessin.

Knappheit im Wohnungsmarkt (Miete und Eigentum)

Verteilung der Knappheit im Wohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Knappheit im Mietwohnungsmarkt trifft kaufkraftschwache Haushalte in urbanen Räumen sowie Hot Spots in den Bergen

Der Mietwohnungsmarkt spiegelt fast kongruent den Gesamtmarkt. Der Markt präsentiert sich aufgrund der Nachfragesteigerungen bei abgeschwächtem Mietwachstum angespannt. Für die Haushalte des unteren Mittelstandes sowie einkommensschwache Haushalte ist die Situation vergleichbar zu 2014 - 2016. Sowohl das untere mittlere Preissegment (leistbare Wohnungen für den unteren Mittelstand), als auch das tiefe Preissegment (leistbare Wohnungen für Haushalte unterhalb des Mittelstandes) weisen mit rund 1.5 einen Indikatorwert auf, der einem deutlichen Nachfrageüberhang entspricht.

Wie im Gesamtmarkt sind es Gebiete bei Zürich, in der Ostschweiz, der Aargau, die Zentralschweiz und die Berggebiete, die einen Nachfrageüberhang aufweisen. Selbst im Tessin ist der Mietwohnungsmarkt um Lugano eher knapp.

Prekär ist die Situation für Wohnungssuchende der unteren Kaufkraftklassen in den Städten Genf, Zürich, Zug und Luzern, wo die Anspannung maximal ist. Dies gilt ebenso für weite Teile der Wohnungssuchenden in den Räumen Interlaken und Zweisimmen, sowie Chur und St. Moritz.

Verteilung der Knappheit im Mietwohnungsmarkt

Bruttomieten am Steigen, Leistbarkeit unter Druck

Im Zuge der anhaltenden Knappheit der letzten drei Jahre sind bei den zu vermietenden Wohnungen kräftig steigende Mieten zu beobachten, ohne dass im Angebot deutliche Qualitätssteigerungen erkennbar wären. Die Mietsteigerungen haben sich zwar in der letzten Beobachtungsperiode leicht verlangsamt, trotzdem tragen sie weiterhin zur Verschlechterung der Leistbarkeit von Wohnen bei.

Vergleicht man die Einkommensverteilung aller Mieterhaushalte mit den am Markt verfügbaren, für diese Einkommensklassen jeweils erschwinglichen Mietpreisen, so zeigt sich, dass für die Schweiz als Ganzes die Versorgung im tiefen Preisbereich knapp gegeben ist. Die folgenden Grafiken stellen diesen Zusammenhang dar. Bei der Miete machen die Haushalte mit tiefen Einkommen 30% aller mietenden Haushalte aus (Zeile Einkommen). Die für diese Haushalte leistbaren Objekte (unter Berücksichtigung der Wohnungsgrösse) entsprechen 25% der angebotenen Mietwohnungen (Zeile Mieten). Summiert man aber tiefe Einkommen und den Mittelstand auf, so besteht eine deutliche Mangelsituation. Die Situation hat sich innerhalb Jahresfrist ausserdem deutlich verschlechtert.

Dramatisch präsentiert sich diesbezüglich die Situation beim Wohneigentum. Berücksichtigt man die Opportunitätskosten der gebundenen Eigenmittel und geht von stagnierenden Preisen aus, so zeigt sich, dass das angebotene Wohneigentum für weite Teile der Haushalte nicht leistbar ist. Dazu kommen zusätzlich die Eigenmittelanforderungen für den Erwerb, die die Wahlfreiheit der Haushalte weiter reduzieren.

Entwicklung der Markt-Bruttomieten

Haushalte nach Einkommensklasse und Mietobjekte nach Mietpreisklasse

Haushalte nach Einkommensklasse und Eigentumsobjekte nach Nutzungskostenklasse

Leicht verbesserte Situation beim Umzug

Die nun länger andauernde, eher knappe Situation am Wohnungsmarkt hat seine Ursache in einem schon seit längerem ungenügenden Wohnungswachstum, das mit dem Haushaltswachstum nicht Schritt halten kann, eine Tendenz, die sich 2024 sowie 2025 bestätigt.

Zwar gibt es mit den Zweitwohnungsbeständen einen “Pufferbestand”, doch erschwert die Knappheit die Suche und somit auch die Freigabe von Wohnungen. Dies reduziert die auf dem Markt sichtbaren Angebote. Letztere setzen sich aus Leerstand, Neubau und den von umziehenden Haushalten freigegebenen Wohnungen zusammen. Vergleicht man diese Angebote mit der Zahl der umziehenden Haushalte, darf für 2024 aufgrund des gestiegenen Angebots eine leichte Verbesserung zum Vorjahr vermutet werden. Die Niveaus von 2020 und 2021 werden aber nicht erreicht.

Davon betroffen sind primär Einpersonen- und Paarhaushalte. Rund 20% sind aber Paarhaushalte mit Kindern oder Mehrpersonenhaushalte, die weniger Alternativen haben als kleinere Haushalte. Die im Jahre 2024 etwas verbesserte Angebotssituation dürfte insbesondere den Paarhaushalten mit Kindern geholfen haben, die im Vergleich zum Vorjahr anteilsmässig häufiger umgezogen sind.

Struktur zu- und umziehender Haushalte

Zuziehende Haushalte im Vergleich zum Angebot

Haushalts- im Vergleich zum Wohnungswachstum

Die Wohnkostenbelastungen steigen und verursachen etwas mehr Zahlungsprobleme

Die Indikatoren zur Versorgung aller Haushalte weisen auf eine ausreichende aber keineswegs üppige Versorgung hin. Die Wohnkostenbelastung hat sich erhöht und die Wahlfreiheit bezüglich Besitz reduziert. Die Wohneigentumsquote ist nun seit mehreren Jahren rückläufig.

Das Mittel der Wohnkostenbelastungen der mietenden Haushalte hat sich von 23% (2018) auf rund 24.9% (2023) erhöht. Beim Wohneigentum ist die Last durch die Betriebs- und Zinskosten deutlich tiefer (12.8%) und auch unter Berücksichtigung der Opportunitätskosten bleibt die Last im Bestand aufgrund der vergangenen Preissteigerungen vorteilhaft (19.2%). Anders sieht es bei den einkommensschwachen mietenden Haushalten aus: Diese müssen einen Anstieg von 40.8% (2018) auf 44.6% (2023) verkraften, wobei nur Haushalte mit mehr als 20'000 CHF Äquivalenzeinkommen / Person berücksichtigt sind.

Eine andere Sicht auf die Wohnversorgung bietet der Blick auf Haushalte mit Zahlungsverzug, also Haushalte, bei denen die Wohnkosten akute Finanzprobleme verursachen. Dabei ergibt sich, dass nur etwa 2.4% der Haushalte einen Zahlungsverzug aufweisen und keinerlei Handlungsmöglichkeit zur Verbesserung ihrer finanziellen Situation haben (Mieterhaushalte 2.8%). Dieser Wert ist seit 2018 gesunken, im Vergleich zu 2022 aber angestiegen, beim Wohneigentum im Zuge gestiegender Zinsen sogar noch deutlicher (von 1.3% auf 1.7%).

Anteil Haushalte mit Wohneigentum

Mietkostenanteil am Bruttohaushaltseinkommen

Haushalte mit Zahlungsverzug oder mangelhafter Wohnsituation

Kaum mehr Kostensteigerungen im Bestand, aber anhaltend ungenügende Bautätigkeit

Aufgrund der verschiedenen Fristen bei der Finanzierung wirken sich die Zinsanstiege nur graduell auf Mieten und Nutzungskosten aus. Deshalb waren die Auswirkungen des Zinsanstiegs sowohl bei Mieten als auch bei den Nutzungskosten des Eigentums primär 2024 zu spüren. Diese Entwicklung findet 2025 ihr Ende.

Der Referenzzinssatz, der die Fremdfinanzierungskosten der Eigentümer widerspiegelt, ist 2025 auf das Niveau von 1.5% gesunken, die Inflationserwartung lag zu Jahresbeginn bei rund 1%. Entsprechend besteht kaum Raum für Mietsteigerungen bei vermieteten Objekten. Da die Mieten bei Neuvermietungen aber weiter steigen dürften, ergibt sich trotzdem ein moderates Mietwachstum über den ganzen Bestand. Anders sieht es beim Wohneigentum aus. Dort sinken im Zuge der sinkenden Zinsen auch die Nutzungskosten.

Der zu erwartende Mietauftrieb am Markt resultiert auch aus einem für 2025 zu erwartenden sehr tiefen Wachstum des Wohnungsbestandes. Ein Silberstreifen am Horizont zeigt sich in den 2024 wieder gestiegenen Baubewilligungen sowie noch deutlicher gestiegenen -gesuchen, was ab 2026 wieder steigende Zuwachsraten erwarten lässt. Für 2025 lässt sich aber keine Entwarnung für den Wohnungsmarkt geben. Auch langfristig dürfte der Zuwachs an Wohnraum mit einem kräftigen Haushaltswachstum nicht Schritt halten, wenn man vom aktuellen Verdichtungsverhalten bei der Bautätigkeit ausgeht.

Mögliche Wohnkostenveränderung mit aktuellem Zins- und Inflationsszenario über 1 Jahr

erwartetes Wachstum Wohnungsbestand im Vergleich zur tiefsten, mittleren und höchsten Haushaltswachstumsrate

Wachstumsszenarien Haushalte und Wohnungsvolumen über Fünfjahresperioden

Zusammenfassung

Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt gibt weiterhin zu Besorgnis Anlass. Die vorübergehende Entspannung 2024 war ein Strohfeuer, denn der Preis dafür waren deutliche Mietpreissteigerungen, sowie auch ein Anstieg der Nutzungskosten beim Wohneigentum. Diese Reduktion der Nachfrage durch höhere Preise geht primär zu Lasten der Personen und Haushalte, die ihre Wohnsituation verändern möchten. Die Versorgung aller Haushalte insgesamt ist zwar weiterhin intakt, allerdings sind die Wohnkostenbelastungen seit 2018 sowohl bei Miete als auch bei Kauf angestiegen und für tiefere Einkommen ist die Situation durchaus anspruchsvoll. Zumindest sind die Wirkungen der Zinswende nun praktisch vollends absorbiert. Im Bestand ist für 2025 nur mit einem geringen Anstieg der Wohnkosten zu rechnen.

Die Situation wird sich nicht schnell ändern. 2025 ist ein sehr tiefes Bestandeswachstum zu erwarten, das auch dadurch beeinträchtigt wird, dass im urbanen Raum der Neubau häufig ein Ersatzneubau ohne grosse Mengenwirkung ist. Die ansteigenden Baubewilligungen und -gesuche lassen aber zumindest ab 2026 wieder stärkere Zuwachsraten erwarten. Dies soll nicht darüber hinwegtäuschen, dass mittelfristig bei anhaltendem Haushaltswachstum grosser Handlungsbedarf besteht, da die Mengenausdehnung der Wohnungszahl zunehmend im überbauten Raum stattfinden muss. Damit ist auch nicht davon auszugehen, dass die Knappheit wie diejenige von 2014 - 2016 rasch überwunden wird. Wenn die Wohnversorgung insgesamt noch befriedigend ist, so ist das der vergangenen Entwicklung der Wohnungspreise und der damit einhergehenden Senkung der Nutzungskosten von Wohneigentum sowie dem durch die Zinsentwicklung bedingten, gebremsten Mietpreiswachstum im Bestand zu verdanken. Die Wohnversorgung der Schweizer Haushalte zehrt im Moment von der ausserordentlichen Entwicklung der 2010er Jahre.